Zahlreiche Ziele, Verordnungen und Gesetze sind auf europäischer und länderspezifischer Ebene bereits formuliert. Zusätzlich definieren die Vereinten Nationen 2016 die 17 Sustainable Development Goals (SDGs) der Agenda 2030. Betrachtet man die SDGs im Detail, betreffen über ein halbes Dutzend die Bauwirtschaft und den Gebäudebetrieb: umweltgerechte Energie (7), soziales & innovatives Wirtschaftswachstum (8, 9), nachhaltige Bewirtschaftung von Städten & Gemeinden (11), verantwortungsvolle Liefer- und Produktionsketten (12), Schutz von Ökosystemen und Klima (6, 13, 15).

Zukünftige Investitionsentscheidungen und die Sanierungen im Bestand werden durch Forderungen nach nachhaltig ökologischem und sozialem Management beeinflusst. Viele Investoren bewerten zum Beispiel bereits heute ihre Objekte nach ESG-Kriterien und rücken nachhaltige Immobilien in den Fokus. Die Bezeichnung stranded assets brandmarkt zudem alle Arten von Vermögensgegenständen, die durch einen umwelt- oder klimabezogenen Werteverfall gefährdet sind. Ein negativer CO2-Fußabdruck wird dadurch schnell zum Risikofaktor und birgt Wettbewerbsnachteile. Dabei macht die Bau- und Gebäudewirtschaft aktuell über ein Drittel der globalen CO2-Emissionen aus. 75 % aller Gebäude sind sogenannte graue Immobilien und deren Eigentümer zu einer energetischen Sanierung verpflichtet. Neubauten und Sanierungsprojekte müssen auf nachvollziehbare Liefer- und Produktionsketten und ressourcenschonende Materialien achten und sollen bereits den gesamten Gebäudelebenszyklus bis hin zum „Second Life“ im Blick haben. Bei Bestandsgebäuden und Bewirtschaftungsprozessen geht es um mehr Transparenz und Prozessoptimierung und die Integration moderner Technologien und Services. In der Anwendung geht an der Methode BIM kein Weg mehr vorbei. Kurzfristige und zusätzliche Aufwände zeigen erst mittelfristig in der Betriebsphase ihre Praxistauglichkeit. Diese Herausforderungen gilt es bei knapper Arbeitskraft und hohen Rohstoffpreisen zu stemmen.

CAFM als Akteur und Schnittstelle für ganzheitliches Management

Die zeitgleich großen Potentiale dieser Herausforderungen kann man nur bergen, wenn man aktuelle Daten direkt bereitstellen kann. Im Idealfall prozessorientiert, transparent und nutzerfreundlich. Gerade im Bestand gibt es hinsichtlich umfassender und aktueller Datenbasen viel Nachholbedarf. Die Keßler Group bietet hierfür verschiedenste Tools und Dienstleistungen an, von der Flächenermittlung bis zur Asset Erfassung. Gleichzeitig kann eine Zustandsbewertung erfolgen. Je mehr Bezüge man zwischen den Daten herstellen kann, desto mehr Rückschlüsse auf Abläufe und eventuelle Probleme sind möglich. Gut systematisiert, transparent und mit hohem Anspruch an den Schutz personenbezogener Daten, verschafft ein CAFM-System, wie FAMOS von Keßler Solutions, den verschiedenen Stakeholdern so viele Informationen wie nötig, um ursächliche Zusammenhänge aufzuzeigen und strategische Entscheidungen zu treffen.

An vielen Stellen in Bau und Betrieb lassen sich so beispielsweise Ressourcen-/ Energieverbräuche aufdecken und anhand dieser Einspar- oder Optimierungsmaßnahmen ermitteln. Oft lässt sich durch die Änderung kleiner Stellschrauben schon viel erreichen, zum Beispiel wenn man ungenutzte Flächen nicht mehr aufheizt oder abkühlt (zum Beispiel Treppenhaus). Ebenso wenn bereits bei Ausschreibungen Wert auf Nachhaltigkeits-Zertifikate der Lieferanten oder ihrer Produkte gelegt wird. Sinnvolle Synergien ergeben sich aus einer bereichsübergreifenden, ganzheitlichen Betrachtung: Werden im Industriesektor alle Informationen zu den Anlagen und deren Energieverbräuchen erfasst und ausgewertet, ist eine sinnvolle Reihenfolge planbar, wann welche Maschine gewartet oder sogar ausgetauscht werden soll. Im Bau können bereits in Planungsphasen (zum Beispiel bei der Fabrikplanung oder vor Umbauten) Varianten zur zukünftigen Nutzung oder Instandhaltung getestet und optimiert werden (Variantenplanung im BIM-Modell).

Use Cases eines integrierten, prozessorientierten Energiemanagements

Moderne IoT-Sensoren entdecken Störungen, zum Beispiel aus Leckagen, oder a-typische Verbräuche, zum Beispiel ein überdurchschnittlicher Mehrverbrauch einer Schule in den Ferien. Das System benachrichtigt/ alarmiert verantwortliche Mitarbeiter oder Dienstleister, die vor Ort auf Problem- und Lösungssuche gehen, um die Immobilienbestände zu sichern bzw. einen optimierten Betriebsablauf zu gewährleisten. In modernen Wohnquartieren stellt ein smartes Energiemanagement in Kombination mit verbauten IoT-Sensoren und Komponenten eine optimale Versorgung sicher. Die Verbrauchsdaten aus Medienzählern und deren direkte, digitale Auswertung mittels smart meter-Komponenten unterstützt Mietende zum Beispiel bei der Energieverbrauchsvorausschau ihrer Nebenkostenabrechnungen, indem sie ihre Verbräuche via Web/App hochrechnen können.

Als Smart Services lassen sich so auch konkrete Starkverbraucher im Haushalt herausfinden oder ein Vorwarnsystem einrichten, wenn die Nebenkostenabschläge nicht mehr reichen, um die kommenden Stromabschläge zu deckeln. Dies betrifft das Apartment und Einfamilienhaus genauso wie die Büroetage oder Produktionshalle.

Auch mit der Optimierung von Flächen lassen sich Energie, Ressourcen und damit Kosten sparen. Durch die zunehmende Arbeit im Home Office oder von anderen Berufsgruppen mobil von unterwegs, werden personenbezogene Arbeitsplätze immer seltener benötigt. Mit einem entsprechenden Workplace-Management lässt sich ungenutzter Raum umplanen, eine sinnvolle Umzugsplanung organisieren oder gar ganze Etagen, ein Gebäude (zeitweise) stilllegen. Adäquat könnte mit einer Schichtreduktion in der Industrie oder mit dem Stellplatz-/ Ladesäulenmanagement für Fahrzeuge umgegangen werden. Mitarbeitende könnten optimal in den produktiven Einsatz wie in das digitale Arbeiten eingebunden werden, wodurch nur noch die Flächen und Ressourcen genutzt werden, die für das aktuelle Geschäftsmodell tatsächlich benötigt werden. Andere mögliche Flächenoptimierungen wären nachhaltige Konzepte für die Grünflächen von Liegenschaften oder die Nutzung von Freiflächen auf dem Gelände oder dem Gebäude für Solaranlagen.

Handlungsempfehlung: Energieaudit oder Einführung eines Energiemanagementsystems

Potentiale für die Ressourcenoptimierung zu erkennen, geht natürlich nicht nur nach der Anzeige von Störungen oder der Einrichtung neuester Technologie. Mit einem Energieaudit nach DIN EN 16247 oder der Einführung eines Energiemanagementsystems für die Zertifizierung nach DIN EN ISO 50001 und/ oder eines prozessorientierten Umweltmanagementsystems nach DIN EN ISO 14001 lassen sich Potentiale anhand der Datengrundlage und Energiebilanz entdecken, Optimierungsmaßnahmen definieren und deren Umsetzung fortlaufend kontrollieren.

Die Branche kann nicht in Kürze umgestaltet werden – gerade im Bestand, daher müssen bereits jetzt alle Maßnahmen auf Ressourcenoptimierung und Nachhaltigkeit, das heißt Zukunftsfähigkeit, abzielen. Diese sollten die Maßnahmen glaubwürdig und langfristig angesetzt werden. Nachhaltiges Bauen und Bewirtschaften in Kombination mit Zukunftstechnologien sichert Wettbewerbsvorteile bei Investoren, Anlegern, Nutzern und der Gesellschaft. Deshalb ist das Thema eine aktuelle/ zentrale wie strategische Managementaufgabe.